Pre kupovine proverite ono što se ne vidi tokom prvog obilaska: starost vodovodnih i električnih instalacija, tragove vlage, stanje krova i oluka, troškove grejanja i pravni status u listu nepokretnosti. Izlivanje vode je najčešći uzrok prijava šteta na osiguranju doma, a nastaje uglavnom zbog dotrajalih cevi u kupatilu i kuhinji. Zato pored kvadrature i cene procenite i koliko će vas održavanje objekta koštati u prvim godinama.
Sveže okrečen zid može sakriti tragove vlage, a novo kupatilo ne znači da su menjane i cevi. Greške prilikom kupovine nekretnine gotovo uvek nastaju u onome što se ne proveri tokom obilaska. Tabela ispod pokriva deset provera koje treba obaviti pre potpisivanja ugovora.
| Šta proveriti | Kako i kod koga | Rizik ako preskočite |
| Lokacija i okruženje | Obilazak u različito doba dana, prevoz, parking, buka | Veći troškovi života od planiranih |
| Cena u okruženju | Uporedni pregled sličnih nekretnina u istom kvartu | Preplaćena nekretnina |
| Pravni status | Izvod iz lista nepokretnosti, eKatastar, pravnik | Hipoteka, tereti, odbijen kredit |
| Površina i pomoćni objekti | Uporediti dokumentaciju sa stanjem na terenu | Plaćate neupisanu kvadraturu ili garažu |
| Zgrada i zajednički delovi | Fasada, krov, lift, podrum, razgovor sa upravnikom | Veliki radovi ubrzo nakon useljenja |
| Vlaga i buđ | Plafoni, uglovi, zidovi uz kupatilo, oko prozora | Sanacija izolacije i konstrukcije |
| Vodovodne instalacije | Pritisak vode, otok, ispod sudopere, godina zamene cevi | Izlivanje vode i šteta u susednom stanu |
| Električne instalacije | Razvodna tabla, zaštitna strujna sklopka, pregled električara | Rizik od požara |
| Grejanje i stolarija | Vrsta grejanja, servis kotla, zimski računi, zatvaranje prozora | Visoki računi i zamena stolarije |
| Krov i oluke kod kuće | Potkrovlje, tragovi vode, odvodi, godina sanacije | Prokišnjavanje i oštećenje konstrukcije |
Kako izabrati lokaciju i proceniti cenu?
Od lokacije zavisi cena nekretnine, ali i troškovi života i svakodnevne obaveze.
Proverite udaljenost od posla, škole, vrtića, prodavnica i javnog prevoza, kao i saobraćaj, parking i nivo buke. Kod kuće razmotrite i položaj objekta: blizina vodotokova, nagib zemljišta i odvođenje atmosferske vode utiču na rizik od prodora vode, pa je korisno znati i razliku između izlivanja vode i poplave.
Nemojte porediti samo cenu po kvadratnom metru. Jeftiniji stan koji zahteva zamenu stolarije, instalacija i grejanja na kraju može biti skuplji od nekretnine sa višom početnom cenom, ali u boljem stanju.
Kako proveriti stanje objekta pre kupovine?
Instalacije, vlaga i krov određuju koliko ćete uložiti u prvim godinama, a nijedno se ne vidi iz oglasa.
Vlaga i buđ
Pogledajte uglove prostorija, prostor oko prozora, plafone ispod terasa i zidove koji se naslanjaju na kupatilo i kuhinju. Tamne fleke, ljuštenje boje, nabubreli parket ili karakterističan miris razlog su za dodatnu proveru. Najpogodnija vlažnost vazduha u prostoriji je između 40 i 60 procenata, a vlaga u domu nastaje iz više različitih razloga, pa treba utvrditi odakle zaista dolazi.
Vodovodne instalacije
Otvorite slavine, proverite pritisak i da li voda normalno otiče. Zavirite ispod sudopere i lavaboa: kamenac, vlaga i nabubreli elementi ukazuju na ranije curenje.
Pitajte kada su cevi menjane. U objektima građenim pre osamdesetih godina često su ugrađene pocinkovane cevi, čiji je vek trajanja oko 30 do 50 godina. Izlivanje vode oštećuje podove, zidove i nameštaj, a u zgradi i susedni stan, pri čemu je začepljen odvod u kupatilu ili kuhinji jedan od najčešćih uzroka.
Električne instalacije
Renoviran enterijer ne znači obnovljene instalacije. Pitajte da li je renoviranje obuhvatilo ceo sistem ili samo utičnice, prekidače i vidljive delove.
Pogledajte razvodnu tablu i proverite da li postoji zaštitna strujna sklopka. Labave utičnice, oštećeni kablovi i tragovi zagrevanja razlog su da sistem pregleda električar. Dotrajalost kablova, nestručne intervencije i preopterećen osigurač glavne su opasnosti od električne struje u kući, pa je stanje instalacija pitanje bezbednosti, a ne samo troška.
Grejanje i stolarija
Utvrdite vrstu grejanja i tražite račune iz zimskih meseci. Ako postoji kotao, pitajte koliko je star i kada je servisiran — gasni kotlovi traže servis pre svake sezone, a vek trajanja im je oko 15 do 20 godina. Kod stanova se raspitajte i o problemima sa radijatorima i grejanjem u zgradi.
Otvorite nekoliko prozora i proverite da li se lako zatvaraju i ima li kondenzacije na spojevima. Dotrajala stolarija znači veće račune i ulaganje ubrzo nakon kupovine.
Krov i oluci
Pitajte kada je krov popravljan ili menjan i, ako postoji pristup potkrovlju, potražite tragove vode i tamne mrlje na drvenoj konstrukciji. Pregledajte oluke i odvode. Trag vode na plafonu treba istražiti jer krov može prokišnjavati zbog nevremena, dotrajalosti ili loše izvedenih radova, a uzrok određuje koliko će sanacija biti zahtevna.
Zgrada i stručni pregled
Kod zgrade pogledajte fasadu, lift, podrum i zajedničke delove, a od upravnika saznajte da li su planirani veći radovi. Stručno mišljenje se isplati kod starijih kuća, vidljivih pukotina i objekata na kojima su menjani zidovi ili otvori: građevinski inženjer procenjuje nosivost i stabilnost objekta.
Kako proveriti pravni status nekretnine?
Najskuplje greške prilikom kupovine nekretnine vezane su za dokumentaciju. Kada se stanje na terenu ne poklapa sa listom nepokretnosti, ne potpisujte ništa dok se ne razjasni.
Tražite izvod iz lista nepokretnosti, u kojem se vide nosilac prava, površina i tereti — hipoteke, zabeležbe sporova i prava trećih lica. Osnovne podatke možete besplatno proveriti i preko servisa eKatastar Republičkog geodetskog zavoda, pretragom po adresi ili broju parcele.
Proverite da li su garaža, parking mesto i podrumska prostorija upisani i uključeni u prodaju. Neuknjižena nekretnina po pravilu ne može biti predmet stambenog kredita.
Kod novogradnje proverite investitora u Registru privrednih subjekata APR-a i tražite garancije za vidljive i skrivene nedostatke. Ako je moguće, pogledajte i ranije završenu zgradu istog investitora.
Koliki su troškovi posle kupovine?
Uz cenu nekretnine računajte porez i naknade, ulaganja u prvim godinama i osiguranje doma, koje banke uslovljavaju kod stambenih kredita.
Procenu ulaganja napravite na osnovu stanja instalacija, stolarije, grejanja, krova i kupatila, uključujući i radove na zajedničkim delovima zgrade. Nije potrebno da sve bude novo, ali treba da znate šta vas čeka.
Ako kupujete uz stambeni kredit, banka zahteva polisu osiguranja vinkuliranu u svoju korist, pa osiguranje nije odluka za kasnije, već deo procesa kupovine. Polisa pokriva iznenadne i nepredviđene događaje — požar, udar groma, oluju, grad, izlivanje vode — a ne dotrajalost i posledice neodržavanja, o čemu govori i pregled toga šta sve pokriva osiguranje doma.
Kako doneti odluku bez žurbe?
Nekretninu obiđite više puta i u različito doba dana, i uključite u odluku sve članove domaćinstva.
Stan koji je miran prepodne može biti bučan u popodnevnom špicu, a parking prazan u podne uveče nedostupan. Kod kuće je koristan i obilazak nakon kiše, kada se lakše vide problemi sa odvodnjavanjem i zadržavanjem vode.
Broj soba, prostor za odlaganje, sprat, lift i blizina škole možda sada ne deluju presudno, ali utiču na svakodnevni život. I ne žurite samo zato što se plašite da će nekretninu kupiti neko drugi — ponuda se menja.
Najčešće greške prilikom kupovine nekretnine
Greške prilikom kupovine nekretnine najčešće nastaju kada se odluka donese na osnovu prvog utiska, pod pritiskom vremena i bez provere instalacija, vlage, krova i dokumentacije. Sve to je proverljivo pre potpisivanja ugovora.
Kada dobijete ključeve, pronađite glavni ventil za vodu i električnu tablu i sačuvajte dokumentaciju za vrednije uređaje. Održavanje sprečava mnoge probleme, ali ne svaki nepredviđeni događaj — kombinovano osiguranje domaćinstva, koje je pripremio Triglav, pokriva objekat i stvari.
Izvor: Vse bo v redu.
